探究漳浦文旅项目价值:泰禾明发雅居乐三盘PK,差距一目了然


一个玩得很好的朋友,跟着家里做生意发了点小财,现在想要投资房地产,出于一个内地人对大海的向往,他给我打来了电话。

我没想到这位兄弟的速度如此快,在我接到电话的第三天,他就站在了我家门口。

但是作为一个厦门人,我只能遗憾的告诉他,厦门限购。

但是我没想到,他对海景房的执念太深,居然自力更生的找到了漳浦的几个楼盘。

这些项目我之前也有听说过一些信息,单看宣传还是值得推荐的。

于是,为了完成他的执念,我们利用周末的时间开车去了一趟漳浦,实地了解了几个楼盘的信息。

今天,我想和大家分享一下我和朋友的看房体验。

我们最先去了明发的香山湾项目,价格实在是很美丽,但是配套之类的不尽如人意。之后去了泰禾的厦门湾项目,不得不说确实是风景宜人,但是单价接近明发的3倍,最后我们去了雅居乐的香山湾项目,朋友说这是他看到过最鸡肋的一个项目。

同一片海湾,不同的盘

漳浦这片海湾的自然风景确实是不错。我们最先去的明发香山湾距离海湾还有一段距离,但也并不影响这个楼盘成为“海景房”。小区内部的配套还是相对令人满意的,毕竟搭配上六七千一平的房价,可以说是绝对的低价盘。

和明发产生鲜明对比的就不得不提泰禾的厦门湾项目了。

泰禾这次真的是耗费了巨大的人力、物力在打造一个厦门湾生态圈,按照住宅和配套2:8的比例建设海湾,往营销中心一站那叫一个心旷神怡。整个售楼中心就像是一个大型的沙滩项目。

这样的项目售价同样可观,最低1.3万元/㎡,均价1.8万元/㎡。

在他们中间的,则是雅居乐的香山湾项目。理论上说,雅居乐项目最大的优势就在于其相对于泰禾厦门湾的低价:均价10500元/㎡,以及和明发香山湾相比较而言的近海配套。

但是,雅居乐目前所谓的“配套设施”都还只是“设想中”。事实上,雅居乐现在的住宅项目是从万新手中接盘的,但是周边配套事实上还是万新在建设。

也就是说,这雅居乐吹的天花乱坠的配套最终能不能建成,建成后是个什么样子,都还是未知数。

而且,未来如果雅居乐真的实现了配套的完善,按照位置分布来说,明发香山湾的业主也是能够享受到这里的公共配套设施的。

表面上看,雅居乐看上去是最合适的选择,实际上是最不明智的选择。

首先,雅居乐目前设想中的配套建设即使建成,也只能勉强和泰禾厦门湾目前的状态打平手,但是泰禾还在持续建设,而且还有优质社区学校加持。另外,厦门湾的销售人员告诉我们,接下来在厦门湾的范围内,泰禾还将拥有优先拿地权,这就意味着接下来泰禾的物业将是全配套的。

我们去看的时候,雅居乐香山湾附近那叫一个荒无人烟,沿线只有几家很简陋的面线店。我们咨询销售他们未来的配套时,他先是侃侃而谈,但是我们问他周边现状的时候,他就哑口无言了。

不客气的说,我们在雅居乐的售楼处看过去,整个沙滩一点人气都没有,旁边还有一个干巴巴的游乐园,我和朋友直接就无语了。

另外,假设未来雅居乐没有建成配套,那么从实际意义上说,明发香山湾和雅居乐香山湾的区位是一样一样的,但是要知道,这价格可是翻倍了啊!这是忽悠冤大头呢!

朋友当时就跟我说了一句:雅居乐的配套建成了,还能就不让明发的业主去海边了?商业街还就不让明发的业主进了?

目前明发香山湾的售价均价在七千多一平方,咱们就按7500元/㎡算;雅居乐香山湾在售均价10500元/㎡。虽说明发是毛坯交付,雅居乐是精装交付,但是这个坑爹的雅居乐到现在也没说具体的精装交付标准是多少,这要是就给我刷个墙,那还不如直接交付毛坯。

自住OR投资,算好回报率再下手

说起房价,我就跟朋友私下算了一笔账。假设是自住,都买50平的,那明发的一套就是7500*50,就是37.5万元/套;雅居乐就是10500*50,就是52.5万元/套,这一下可就差了整整15万!这省下的钱足够软装装的很好了!

再说说投资。朋友是内地人,很多内地的购房者在买这种海景房的时候会忽略气候问题。简单的说,厦门和漳州这样的南方海滨城市,虽然一年四季温度都比较高,但是每年12月和来年1月还是比较冷的,加上海风又大,其实并没有什么人来旅游和度假的。更何况这些项目的配套还没有全部完成。

因此,想要出租获利,一年也就10个月能有收益,按照附近景区住宿在团购网站上的均价300元/天计,每个月平均20天有入住,一个月就是6000元,那么一年就是6万元的收入。明发的房子6年多就能回本,雅居乐的要接近9年。

而且毕竟是海景房,海风的盐分重、湿度高,对家具和墙体的腐蚀性大。对于这样的房子来说,时间就是生命。这里外差上两三年,中间的损失也是要考虑进来的。

虽然泰禾的香山湾看起来要比雅居乐还要贵,但是配套前期已经做好了,期房也即将封顶。再加上泰禾厦门湾已经卖出去一大半了,后期也不怕没有人流量。环境更好,租金更贵,再加上他是精装交付,装修也能省下一笔钱。这样一算,贵点也值得。

还有一点要注意的是,无论是泰禾厦门湾还是雅居乐香山湾,再或者是明发香山湾,他们后续的共同问题在于后期产品供货量大,建设周期长。这样的前景之下,想要出手其实是比较难的,即使出手了,价格也不会很高。

这种情况下,泰禾有配套能拼一拼,明发有一手低价能拼一拼,那么夹在中间的雅居乐,撇除品牌价值之外,还有什么是吸引购房者的呢?

当然,买房是大事,不是某一个方向就能做决定的。

同样的样板房,不同的感受

之后我们去看了三家的样板房,明发的一如既往的中规中矩,泰禾厦门湾的秉承了豪华版的精装和户型设计。特别值得一提的,泰禾厦门湾的户型设计中,特别针对当地特有的温泉资源设计了温泉入户,每家每户都有泡汤的汤池。

而同样是海景项目的雅居乐和明发香山湾并没有这样的贴心设计。

我和朋友参观雅居乐项目样板房的时候,每一间都有很浓郁的香氛气味,应该是为了遮掩房间中刚装修完的气味。但是就不能用好点的香薰吗?

还有一点,雅居乐项目的样板房并没有放在实体楼内。这就意味着这房子的比例很可能是经过“美化”的。比如挑高、长宽比等都难以看出实际效果。将来真正收房的时候,很可能又是一波购房维权的。

买房不是买菜,开发商的负责程度直接决定了今后的房屋质量以及升值空间。对于营销中心,最重要的就是样板房的搭建,而雅居乐居然如此草率敷衍,实在难以想象今后他们对于业主的态度是不是也会如此。

总之,到目前为止,我和朋友是十分失望的。

配套这件事,说的比不上做的

当然,这房子朋友也并不是买来自住,作为投资,最重要的就是考虑今后的转手难易程度了。

就这三家项目来说,我们比较看好的是泰禾和明发的项目。理由很简单:泰禾将来的社区化配套对于想要养老和度假的买家来说无疑是有足够吸引力的,将来的房价只会上升。反观雅居乐的项目,作为海景项目,雅居乐项目的大部分高层都是看不见海的。

另外,明发的香山湾虽然也没什么配套,但是价格偏低,在未来几年厦漳同城的建设中,漳州的房价均价也将水涨船高,这样的价位入手,将来小赚一笔不成问题。而且如果雅居乐将沙滩开发,明发香山湾就是相当于半价获取了雅居乐业主的福利了。

无论未来怎样,现在的雅居乐作为一个文旅项目,从吃来说,没有特色餐饮,之前也说了,想在附近找个像样点的餐馆都困难。从玩来说,除了之前提到的十年前同款的游乐场,啥都没有,沙滩也是破破的感觉。这样的项目,谁愿意熬上一个多小时的车程去受罪呢?

因此,从投资的角度来看,雅居乐香山湾也是下下之选。

朋友本来觉得雅居乐价格适中,十分看好。但是现在……虽然还没有决定是在泰禾还是明发入手,但是雅居乐已经是出局之选了。

说句实在的,这样的房子,无论是投资还是自住都请三思。毕竟,谁赚钱都不容易。

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